住宅維持管理支援機構

住宅の購入を検討されている方は、売主に確認してほしいことがあります。


契約時もしくは引渡し時に、設計図書一式と工事写真帳を電子データでもらえるか？

具体的には、

1.設計図書は通常ＣＡＤで製作してますので、ＣＡＤデータとＰＤＦで用意してもらう。

2.工事写真帳はさまざまなソフトで製作してると考えられますので、エクセルのデータと、オリジナルの写真データの両方を用意してもらう。

これは、現在整備が進められている住宅履歴情報の元データになりますので、是非取り揃えてもらってください。もっとも、大手ハウスメーカーはすでに各社独自に取り組んでいますので、心配ないと思います。ただ、建売住宅のデベロッパーの場合は、念のため確認をしておいたほうが良いかと思われます。

重要なのは、紙ではなく、電子データでもらう事です。


追記

設計図書については、奈良県土木部住宅課のＨＰ「なら住まいるカルテ」にわかりやすく解説されています。

工事写真帳とは、工事着手前から完了まで工程ごとにおこなう自主検査の結果等を、ボードに記し検査箇所と一緒に撮影し、日付・内容等を写真の横に記入し時系列に整理したものです。

住宅でリフォームをした場合、工事内容等を記録する『家のカルテ』があれば家の価値も高まりますし、 購入する人にとっても安心です。今後、弊社では、図面や仕様書を『住まいのカルテ』 として残していただけるよう工夫しようと思っています。

via: 『住まいのカルテ』リフォーム記録を中古住宅の流通に添付｜HOME DESIGN - ホームデザイン

ホームデザインさんの記事から、「お客様のために」　という信念をうかがえます。

こういった考え方が業界に浸透していくことを、望みます。

皆さんも、一度ホームデザインさんのサイトをご覧になってください。

これから、住宅履歴情報へ積極的に取り組んでいらっしゃる企業・団体等の紹介をしていきたいと考えています。

皆さんも、「こんな取組みをしています」とかありましたら、住宅維持管理支援機構のフォーラムに投稿してください。

住宅関連企業の取組みについて、少し調べてみました。

大手ハウスメーカーは独自のシステムで各社とも取り組んでいるようですね。

建売業者及び中小のビルダーはまだこれからの感じがします。



各企業ごとに取り組むのもいいかもしれませんが、やはり国が主導で、第三者機関がシステムを構築管理するほうが望ましいと考えますが、いかがでしょうか？

各企業が同じシステムにアクセスし、データ登録や更新をおこなえばいいので、無駄がないと思いますし、そうすれば中小のビルダーでもあまり負荷なく取り組めるのではないでしょうか。

少し飛躍しますが、住宅履歴情報を登記情報にリンクすることもできると思いますので、中古住宅の流通の活性化にもつながると考えられます。

大事な事は、各企業が業界全体の共通のテーマとしてとらえ、全ては住宅所有者の為にという信念で取り組んでゆくことではないでしょうか。

「わが家のカルテ」の利用イメージを作ってみました。

この専用スペースを媒体として、住宅購入者と関係者がプライベートなコミュニケーションを図れるものと考えてます。

 

例として、

住宅購入者のAさんが不具合を発見！

 

Aさんが不具合の箇所を携帯やデジカメ等で撮影。

そして、「わが家のカルテ」にアクセスし、不具合の内容を書き込み、画像を一緒にアップロードする。

↓

自動的に、関係者全員にメールで通知される。

↓

関係者はAさんの「わが家のカルテ」にアクセスし、不具合の状況を確認し、原因を想定する。

↓

対処に伺う関係者が、訪問日時等をAさんと打ち合わせして、不具合の復旧修繕にあたります。

↓

復旧修繕完了後、対処者はAさんの「わが家のカルテ」にアクセスし、不具合の原因と修繕内容等を書き込む

↓

完了

 

＜概要＞

1.住宅履歴情報（わが家のカルテ）は、住宅購入者の所有物と考える。

2.わが家のカルテとは、電子化された住宅履歴情報の事とする。

3.わが家のカルテは、サーバー上に保管されており、セキュリティは厳重とする。

4.サーバーの保守管理とデータのバックアップはサーバー管理者が責任を持って履行するものとする。

5.わが家のカルテは、設計図書＋建築工事写真帳＋検査関係及び保証関係書類+設計者及び建築会社及び下請専門業者の連絡先+維持管理履歴の5項目を網羅しているものとする。

6.ＷＥＢ上のわが家のカルテに対する閲覧及び更新のアクセス権限は、住宅購入者と住宅購入者が承認した企業及び人物のみにあるとする。

7.住宅購入者とアクセス権限をあたえられた企業及び人物はＷＥＢ上のわが家のカルテを媒体として、プライベートなコミュニケーションを図る事ができ、履歴として保存されるものする。

8.住宅購入者は、承認したアクセス権限の削除・追加・変更を自由におこなえるものとする。

9.わが家のカルテのシステムは、有志によりオープンソースで開発されるものとし、開発されたソフトウェアは無償で各クライアントが利用できるものとする。


＜課題＞

Ⅰ.サーバーの運営及び保守管理については、国が第3者機関に委託し、その責任は国が負うというのが社会的にもベターと考えるが、いかがでしょうか？

Ⅱ.システム開発についてですが、営利企業ではなく有志による開発と考えたのは、わが家のカルテが社会性の高い事業というのが理由である。また、オープンソース（例えばxoops）による開発であれば広く有志をつのれると考えたのですが、いかがでしょうか？

住宅維持管理支援機構フォーラムに投稿おねがいします。

確かに、「200年住宅」というのは、日本の現状を考えると壮大な感じを受けます。

また、住宅履歴情報の整備によって、中古住宅流通がどれだけ活性化するかはわかりません。

ただ、中古住宅の購入を検討するユーザーにとっては、履歴情報があると安心感がありますよね。


私共は、住宅の新築工事や既存住宅のメンテナンスに現場サイドとして携わってきましたが、

住宅履歴情報の整備は、とても良い事だと思っております。

整備が進めば、おのずと住宅デベロッパーや建築会社は住宅を建てて販売するだけでなく、

引き渡したあとの維持管理に積極的に取組まざるをえないでしょう。

また、住宅購入者の満足度向上を得られ業界の健全化にもつながると考えられます。

中でも、建売住宅を購入するユーザーにとっては、メリット大と思われます。

今日、ある大手デベロッパーに出向き、それとなく聞き取り調査をしてきました。

新築住宅の保証について確認すると、

「10年保証はもちろんですが、築後約８～10年目の1回目の有償メンテナンス（外壁等の塗装工事など）を当社で工事する場合は、保証期間を10年延長して、20年としています。」

とのことでした。

そういえば、神奈川の中堅デベロッパーも同じ事をやってました。

もちろん、私的には賛成です。

建築に携わったデベロッパーや建築施行会社が、責任をもって維持管理していくことが

いちばんいいと私は思います。

ただし、住宅購入者（ユーザー）のために　というのが抜けていては　本末転倒です

物事の本質をとらえて取り組んでいただければ幸いです。

設計図書とは、

配置図・平面図・立面図・矩計図・基礎伏図・小屋伏図・給排水設備図・電気設備図・仕様書（外部仕上表・内部仕上表・設備機器及び配管部材等）などです。

奈良県（土木部住宅課）のＨＰで新築時に作成される設計図など重要な図書（新築カルテ）詳しく紹介されています。

引渡し時に、製本された竣工図を必ずもらっておきましょう。

特にに変更がなければ、竣工図＝設計図書です。

■解説■

（財）住宅保証機構の住宅瑕疵担保責任保険（１０年間保証）には、すべての売主（建売の場合）が保険契約していると考えられます。

100㎡以上～125㎡未満の床面積の場合、保険料と検査手数料を合わせて78,230円です。
建設住宅性能評価と併用で同一機関に申し込んだ場合、57,250円に割引されます。

建設住宅性能評価の費用は１０万円程ですので、１０年保証単独の場合と比較するとプラス8万円程で建設住宅性能評価を取れる事になります。


数千万円の住宅購入と購入後の維持管理を考えた場合、

プラス8万円で得られる恩恵は大きいと思われます。

それに、建設住宅性能評価を取っていると、

民間金融機関の金利優遇や地震保険の割引がありますので、

8万円は十分ペイできるのではないでしょうか。

私としては、デベロッパーが8万円を惜しんで建設住宅性能評価を取っていないのか、

それとも10年保証だけで十分と考えているのかは判りませんが、姿勢に疑問が残ります。

現時点で、建設住宅性能評価を取っている建売住宅は少ないですが、取っているデベロッパーの物件は購入の候補にあげる価値があると思います。

■購入者のメリット■

・第３者機関による検査が段階的にあり、一定の基準により検査を行う為、施工不良等をある程度未然に防ぐ事ができる。（通常４回）

・瑕疵について指定住宅紛争処理機関にあっせん・仲裁・調停による紛争処理をしてもらえる

・民間金融機関の金利優遇や地震保険の割引を受けられる

デベロッパー＆請負建築会社のメリット

 

1.販促ツールとしてのメリット

この電子カルテの導入は、強力な販促ツールになります。

まずは自社物件から電子カルテを導入し、

ユーザーの囲い込みをおこなうことから始めてはいかがでしょうか。

 

一般的な運用は、貴社のコミュニティをWEB上で展開する方法が考えられます。

たとえば、「○○ホームFanClub」というコミュニテイをWEB上につくり、

ユーザーとのコミュニケーションを推進していく等々。

 

運用のアイデアはいろいろと考えられます。

一例として、貴社の自社物件のカルテを

建築着手前に作成し、工事の進捗状況や検査結果等を公開していけば、

購入検討者への積極的な訴求ができ、販売を後押しする強力なツールとなり得るでしょう。

 

2.住宅購入者と良好な関係を維持できるメリット

 

販売後の不具合発生時のアフターフォローですが、カルテを利用することで

迅速な対応ができるようになり、ユーザーの満足度をアップできる。

結果、ユーザーとの良好な関係を築けるようになり、

先々の計画的な有償メンテナンスについても、訴求がスムーズにできます。

 

ユーザーと良好な関係をいじすることで得られるメリットは大きいのではないでしょうか。

会社のイメージアップにつながりますし、紹介も自然と増えると思われます。

 

ユーザーのメリット

1.建物の設計図書や保証書などを電子化できるので、紛失によるリスクを回避できる。

 

2.建物に不具合が発生した時も、必要なデータをスピーディに閲覧し確認することができる。

 

3.ユーザーと関係者はWEB上のプライベートな部屋で、コミュニケーションを図ることができるので、不具合箇所の画像等をコメントに加えて投稿すれば、関係者のスピーディな対応が得られる。

 

4.ユーザーと関係者のやり取りは記録されるので、言った言わない等のトラブルを避けられる。

 

5.将来の修繕やリフォーム等の時に、カルテがあれば進捗がスムーズになる。

 

6.将来、住み替え等で売却する場合も、カルテがあると購入検討者の安心を得られ有利である。

 

建売住宅のデベロッパーや建築請負会社は、

てがけた住宅の維持管理に積極的に取組み、ユーザーとの関係を良好に保っていこうという考えがどの程度あるのだろうか？

あるとすれば、具体的にどのようなコミュニケーションをユーザーととっているのだろうか？

また、その方法は？



住宅を建てて販売する事を主たる目的にしている会社は、

売る事には積極的だが、販売後のアフターフォローにどれだけ力を入れているか疑問です。

もちろん、販売時に今後のメンテナンスについて、

具体的な計画や不具合の対処についての説明をおこない実行している会社も多いと思います。



しかしながら、今はサービスの質に加えてスピードが求められる時代ではないでしょうか。

ユーザーから不具合の連絡を受け、現状確認の上、対処を検討するような、

昔ながらのやり方では、ユーザーの満足はなかなか得られないのと思われます。

そう、足りないのは不具合の発生から対処と解決までのスピードです。

一昔前のように電話しかない時代ならいざしらず、今はインターネットがあります。

ネットを活用する事でスピードアップが図れるのです。

ちょっとしたユーザーの協力さえあれば、それが可能となるのです。

まずは、ユーザーの電子カルテを作成し、

ユーザーとカルテを共有することから始めてはどうだろう。